住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在博鳌21世纪房地产论坛第17届年会上公开发表主题为城市的生长与改版的演说。他指出，城市更新的原因在于，城市是一个有机体，以及产业多样化功能外溢化。而以调整产业结构、提高居住于环境为目标的城市更新还只是初级阶段，更加高层次的城市更新应当要同时构建把改善生活环境和经济活力实时提高，优化资源配置要充分发挥市场的机制起到，以可持续发展的理念前进新型城镇化，探寻资本运营+资本运作的有效地模式四方面。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌观点一：近十年房地产业常频词是慢城市的开发商是研发销售，城市的运营商是管理运营。

既然叫运营商，研发的任务还在我们身上，但是后面比前面更加无以一点，所以我们要何谓确切自身定位，我们某种程度是开发商，而且我们是运营商。今天我想要谈两个题目，一个叫城市的茁壮，第二个是城市的改版。

就这两点公开发表我从业近40年的房地产研究和城市的研究的一些回忆。过去30年，尤其是最近10年，仅次于的、最常用的词：高速或者叫慢。房地产也是其中之一，转入了慢的市场，城市化进程迅速，经济发展迅速，城市卖大饼卖得迅速，开发商的盈利也迅速，千亿俱乐部更加多。

最后，老百姓最鄙视的是房价上涨得迅速。那么，新的常态，我指出是一个升，一个叛。叛就是速度降下来，升就是效率升上去。

观点二：城市有机、产业多样化功能外溢是城市更新的原因现在于是以处在一个新的风口，房地产有两个风口，城市更新，一个更大的风口，就是特色小镇。我们应当从房地产本身来讲起，为什么城市必须改建和改版呢？首先，城市是一个有机体，它的新陈代谢不绝。有机体是有生命的，就是城+市，城是什么？古时候人们同住，要安全性，做到城墙，住人的地方叫城。

但是没耕地粮食怎么办？必须连接器另设市场，有交易，把第一产业的东西获得城里来，城里人打了一个铁，这是第二产业，通过市场第三产业，然后交易，交易的地方是叫市，城市、城市就是这样构成的。其次，产业多样化功能外溢化。现在的城市，对于周边农村的电磁辐射，外溢更加多，这是城市发展更加成熟期的标志。城市是一个有机体，有个性也有共性，共性是城市的规划、交通等有所不同构成了共性，这是对城市的非常简单的解读。

城市的发展过程就是城市化的过程。城市化是城市人口大大收缩，产业大大的非常丰富，收入水平大大提升的过程。

城市化的过程，从目前来看，经过了4个阶段：第一个阶段是农村人往城市回头，中国过去若干年就是这个过程。第二个过程是人口向特大城市集中于的过程，这个过程早已开始了，房价上涨得过慢跟城市化的过程有关，我们把土地都给了特大城市，一些二线城市的土地供应严重不足，土地资源错配。第三是逆城市的过程。

第四个阶段是城市圈，比如现在粤港澳大湾区堪称世界第四大湾区。还有是3个产业的演进，从一二三到二一三，再行到三二一，这个过程中，渐渐的进化，最后第三产业，比如现在的消费对经济的贡献早已超过了77%，第三产业的贡献更加大，第一产业越来越低，然后是第二产业，第三产业，后来渐渐的第二产业赶快，第三产业又多达了第二产业。

观点三：城镇化进程不应迎合规律 优化资源配置城镇化进程中，一个是人口变化，一个是产业变化，就是一个城的变为和一个市的变化。在城市发展过程中，应当迎合规律，支配资源。把资源展开优化配备，城市活力更大，老百姓的生活质量更高。

归根到底，城镇化进程当中要合乎城镇化的规律，然后要展开优化资源的配备。新城城镇化支撑所有城市人的梦想。因为，我们过去的城镇化当中，更好的是不存在户籍人口的梦想、新市民的梦想没支撑，所以中国的城镇化明确提出来，两个目标，第一个目标是新型城镇化，和传统差异在于，新市民享用城里人某种程度的待遇。

第二个目标是让我们所有的城市人，提升它的生活的品质。当然这是大家所执着的。

也就是说，新型城镇化的目标很确切。那么，市民化有5个要素，作为房地产人，作为运营商，一定要想起我们的目标，比如低收入问题、社会保障问题、子女的上学问题等等，当然还有住房问题，首先要解决问题城市的住房问题。所以新型城市化当中，如何把要素解决问题掉。现在我们面对城市更新的阶段，面对建设特色小镇的阶段，面对新的常态，我们的奋斗目标叫精加品。

就是精神市场需求和品质市场需求。衣食住行用的品质市场需求，精神市场需求是除了物质市场需求以外，我们仅次于的执着目标是快乐、幸福、身体健康。如果按照房地产概念的解读就是文健旅。

观点四：城市更新不应以改善生活环境和经济活力、优化资源配置、以可持续发展理念前进新型城镇化为准则接下来谈城市更新的国际经验和中国的历程。首先，以发展产业为先导的城市更新，以深圳为代表，它改版的目标主要是绽放经济的活力，利用城市的土地，更新改造，使我们的产业结构调整。第二个是以提高居住于环境为目标的城市更新。主要是这两个方面的城市更新，这样的改版是不存在于初级阶段。

什么是高级阶段？发展到今天，我们如何来办好城市更新，我想要从4个方面公开发表我的观点：第一，要把改善生活环境和经济活力实时提高。我们的生活要超过宜居、绿居、和居、乐居。经济要产业升级、结构焕新的，通过城市更新，需要把土地价格充份的利用，合乎当前生活方式的产业社会城市。只不过城市更新的推动力是产业发展。

长三角也好，渤海湾也好，如果没产业的发展，就没推动力。我们的落脚点是改善生活，一定要落在人的身上，明确提出生活品质。

闪光点是我们的文化承传。第二，优化资源配置要充分发挥市场的机制起到。首先，要缺失土地资源的错配。

外界对房地产有相当大的意见，中国的产业化和城市化比较而言，产业发展了，但是城市的发展速度慢。反过来，土地资源从上个世纪80年代开始到现在，城市的面积不断扩大速度相比之下慢于城市人口增长速度，大约慢了25%，人口快速增长了50%，土地减少了75%，所以说道，土地城镇化慢于人口城镇化。

还有一个结构问题，土地资源配置当中，建设用地一般占到到城市建设用地的20%。但是，纽约东京这样的城市，工业用地只占整个城市建设用地的5%，一般是10%左右。

我们的建设地当中的工业用地用料太高，而居住用地用料过较低。大家充份体会到了城市的交通堵塞，最近有一个数据，我们的人口密度很低，50个人口密度最低的省市，人口密度最低的城市是郑州，每平方公里1.5万人，接下来上海的人口密度是每平方公里3800人，广州5900人，北京1500人，是郑州的1/10。到目前为止，我也不敢相信这个指标。

北京的城区人口密度并不大，但是交通堵塞叫首堵，这个是不能解读的。解释我们的结构不合理，现在房价上涨得迅速，因为这些地方没土地供应了，大宗城市的土地资源错配了，再加我们的管理有问题。所以要把产业的发展转变过来。还有一个数字，全球60%的高楼，是在中国，好象中国的密度很高，但是我们的经济GDP的密度，每平方公里上的GDP产值，深圳是9.76亿元，上海是4.2亿元，广州是2.6亿元，北京呢？去找将近。

所以，我们城市土地的利用和土地资源的错配是这样的状态，那要不要改版？在新的常态找寻新的动能，要资源集约化。那么，土地资源、产业资源、人口资源如何发挥作用？我们要增进产业结构升级，才能提升我们的单位面积的GDP，更佳的提升我们的生活水平。

第三，要以可持续发展的理念前进新型城镇化。因为城市的生长，城市的改版，就是新型城镇化的过程。我指出，可持续发展的理念，要看增量与存量，既看帅哥，又要键杨家；还要看绿量和质量，既要GDP，又要土水气；还要近期与远期，既爱自身，又爱人子孙。什么叫可持续发展？很非常简单，不仅要这一代人健康成长，生活得很好，而且是后代，世世代代，我们要为子孙后代思维，这就是可持续发展。

第四，要探寻资本运营+资本运作的有效地模式。一个是资产运营的运营和服务，我们过去谈的是开发商，不动产的研发和销售，运营商更好的是放到不动产的运营和管理上、运营和服务商。比如上海和成都，都专门做了楼宇经济研究会，专门研究楼宇经济的，楼宇经济不光就是指物业管理，把它潜在的创造力发挥出来，保值电子货币。

还有资本运作的杠杆和风险，万达和融创资金的交易，背后都是金融。还有PPP和大数据，在资产运营当中，在金融运营当中，民间资本，公私合营，这给很多民营企业建构了许多的便利，把资本运作和资产运营融合一起，我指出就是最差的。

还要利用大数据，因为城市更新比一般的研发还要小得多，城市更新的产业更加多，在更新换代，在经济转型当中的许多问题，必需利用大数据。比如什么地方的交通出有了问题，什么地方出有了故障，都可以通过大数据来分析，这是为资产运营建构了很好的条件。所以，为什么请求叫我运营商，我不仅是运营者，也是服务者，这个服务是为中国的城市更新服务，这个服务是为中国的转型服务，这个服务是为老百姓的美好生活服务。

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